Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes, on parle d’indivision. Cette situation juridique est fréquente dans les cas de succession, de divorce ou de donation. Pour estimer la valeur du bien et envisager un partage équitable, il est souvent nécessaire de faire appel à un expert immobilier.
Découvrez dans ce guide complet tout ce qu’il faut savoir sur l’expertise immobilière en indivision, ses enjeux, son déroulement, et comment elle peut vous aider à sortir de l’indivision.
L’indivision désigne le fait que plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Cette situation peut découler d’un décès, d’une séparation, ou d’un investissement commun.
Chaque co indivisaire a le droit d’utiliser le bien, mais aussi l’obligation de respecter les autres membres. Pour prendre certaines décisions (comme vendre ou partager), l’accord de tous est souvent requis.
Une expertise indépendante permet de déterminer la valeur réelle du bien, d’éviter les conflits liés aux évaluations subjectives, et de faciliter le partage succession indivision.
Lors d’un décès, les héritiers deviennent coindivisaires du patrimoine. Une expertise immobilière s’impose pour fixer la valeur du bien et faciliter le partage ou le rachat de parts.
Lors d’une séparation ou d’un désaccord entre héritiers, il peut être nécessaire de demander le partage du bien, souvent précédé d’une mise en vente. L’expertise est alors un outil neutre et juridiquement reconnu.
Lorsque les membres de l’indivision souhaitent sortir de l’indivision, vendre ou racheter le bien, l’expertise est souvent le point de départ indispensable pour entamer des démarches claires et équitables.
L’expert procède à une visite complète du bien, vérifie l’état général, la localisation, les diagnostics techniques, les servitudes éventuelles, etc. Il prend en compte les aspects juridiques et techniques.
L’expert applique des méthodes d’évaluation reconnues (comparaison, capitalisation des loyers, etc.) pour fournir une estimation neutre et justifiée.
L’objectif est de fournir une valeur de marché réaliste, qui sert de base pour un rachat de parts, une vente aux enchères, ou un partage amiable.
Si tous les coindivisaires sont d’accord, un partage amiable est possible. Sinon, un partage judiciaire peut être sollicité auprès du tribunal.
Dans certains cas, l’un des héritiers souhaite conserver le bien : l’expertise permet de calculer la compensation à verser aux autres membres.
En cas de conflit, l’appel à un notaire ou un avocat spécialisé est souvent nécessaire pour encadrer la procédure et acter les décisions de façon légale. Il est également possible de solliciter un conseil juridique pour orienter les démarches de manière optimale.
Selon l’article 815 du Code civil belge, nul n’est tenu de rester en indivision. Ainsi, un indivisaire peut forcer la vente ou le partage même en cas de refus des autres.
Si aucun accord n’est trouvé, le juge peut désigner un expert judiciaire, dont les conclusions seront contraignantes pour tous les indivisaires.
En cas de blocage total, le bien peut être vendu aux enchères, ce qui peut aboutir à une perte financière. L’expertise reste donc essentielle pour éviter ce scénario.
Les honoraires varient selon la complexité du bien. Ils sont souvent partagés entre les coindivisaires ou à la charge de celui qui a initié la demande.
Un devis clair et détaillé est toujours fourni avant intervention. Le rapport est généralement remis sous quelques jours à 2 semaines.
Il est possible de choisir un expert indépendant ou de faire appel à un expert recommandé par le notaire. Dans les deux cas, l’impartialité est essentielle.
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé, surtout en cas de désaccord ou pour sécuriser une vente.
Oui, si elle est réalisée par un expert agréé ou désigné par un tribunal, elle est considérée comme une base fiable.
Oui, dans certains cas, l’expert joue un rôle apaisant, facilitant la communication entre les parties et le règlement amiable.
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