En fin de bail, l’un des moments les plus sensibles pour le locataire comme pour le propriétaire est la restitution de la garantie locative. C’est à ce moment qu’intervient l’état des lieux de sortie, un document indispensable pour éviter les cas de litiges. Dans ce guide, nous vous expliquons le lien entre état des lieux de sortie caution, état des lieux et garantie locative, les règles légales en Belgique, et les bonnes pratiques à adopter, comme le moment idéal pour faire un état des lieux de sortie.
Lorsqu’un dégât est découvert à la fin du bail (ex. : fuite, moisissures, dégâts des eaux), un état des lieux de sortie permet de dater la détérioration et de prouver qui en est responsable. Sans cela, les assureurs peuvent refuser de couvrir certains dommages.
En l’absence de preuve écrite, l’assureur peut considérer que le sinistre remonte à une période antérieure à la fin du contrat. Cela peut compliquer la prise en charge ou générer un refus d’indemnisation.
Un bon réflexe est de joindre l’état des lieux signé au dossier de déclaration d’assurance, notamment en cas de sinistre constaté après la sortie des lieux.
En l’absence de dégâts, la garantie locative doit être restituée en totalité au locataire. En revanche, si des éventuelles dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut retenir une somme équivalente aux réparations locatives justifiées.
Seul un état des lieux contradictoire permet de comparer l’état du logement au moment de l’entrée et au moment de la sortie. Cette comparaison est essentielle pour déterminer l’usure normale et les dommages imputables au locataire à condition d’avoir réalisé un état des lieux d’entrée structuré et complet.
Sans état des lieux, le bien est présumé avoir été remis en bon état. Le propriétaire et le locataire seront alors dans une impasse en cas de désaccord. Le juge de paix donnera généralement raison au locataire si aucune preuve formelle n’est apportée.
La loi distingue l’usure normale (vieillissement logique avec le temps) des dégâts anormaux qui peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Par exemple, un robinet entartré peut relever de l’usage normal, alors qu’une vitre brisée relève d’une faute.
Si l’état des lieux d’entrée mentionne un four propre et un état des lieux de sortie un four sale ou cassé, des frais peuvent être déduits, à condition qu’ils soient justifiés.
Un état des lieux d’entrée détaillé, avec photos, relevés, et signatures, permet une comparaison claire à la fin du bail. C’est une étape à ne jamais négliger.
Chaque remarque notée à l’entrée doit être comparée à la même section lors de la sortie. Cela rend la restitution ou la retenue de la garantie transparente surtout si le logement a été inspecté correctement en amont grâce à une bonne préparation de l’état des lieux.
Un document contradictoire, signé par les deux parties, appuyé par des photos datées et les relevés des compteurs, constitue une preuve solide en cas de cas de désaccord.
Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’un arrangement, comme la prise en charge partielle des réparations.
Si aucune solution n’est trouvée, le locataire peut faire appel à un huissier de justice ou introduire une procédure simplifiée devant le juge de paix.
Le juge statuera sur la légitimité des retenues pratiquées.
Un état des lieux réalisé par un expert indépendant apporte de la clarté, évite les tensions et permet une restitution de la garantie sur base de faits objectifs.
Nos rapports sont conformes à la loi, accompagnés de photos datées, signés, et annexables au contrat de location.
Grâce à notre expertise, la remise des clés se fait sereinement, avec un document juridiquement valable qui protège propriétaire et locataire.
En général, il dispose de 30 jours après la remise des clés pour restituer la garantie, sauf litige justifié par écrit.
Demandez un justificatif écrit. S’il refuse, introduisez une réclamation auprès du juge de paix avec les documents de preuve.
Non. Toute retenue doit être précisée dans un document signé ou prouvée par factures, photos, ou constat d’un professionnel.
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