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Pourquoi réaliser un état des lieux acquisitif ?

  • Modifié le 18 mars 2025

L’état des lieux acquisitif, réalisé entre le compromis de vente et l’acte authentique, est une étape souvent négligée mais cruciale lors de l’achat d’un bien immobilier. Cette période, qui peut durer plusieurs mois, est une phase délicate où des dégâts ou dégradations peuvent survenir dans le bien avant la remise officielle des clés.

Ce type d’état des lieux permet de vérifier l’état du bien juste avant la signature de l’acte de vente définitif et de s’assurer que la propriété est toujours conforme à ce qui a été convenu lors de la signature du compromis.

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table des matières

Pourquoi réaliser un état des lieux acquisitif après le compromis ?

Protéger les droits de l’acheteur avant l’acte final
Pendant la période entre le compromis de vente et la signature de l’acte de vente (qui peut durer plusieurs mois), le bien est en « attente » et des dégradations non visibles peuvent survenir, comme :
  • Fuites dans la plomberie ou le toit.
  • Détériorations du sol (carrelage cassé, parquet abîmé).
  • Fenêtres cassées ou endommagées.
L’état des lieux acquisitif permet de protéger l’acheteur en documentant l’état exact du bien à ce moment-là. Cela devient un élément clé pour éviter les litiges si des défauts non signalés surviennent après la signature de l’acte.
Assurer que le bien est conforme à ce qui a été convenu
En effet, des modifications ou des dégâts peuvent se produire entre le compromis et la signature définitive de l’acte de vente. Cet état des lieux permet de :
  • Vérifier que le bien est conforme à l’état constaté au moment du compromis.
  • S’assurer que les réparations convenues, s’il y en a, ont bien été effectuées.
Ainsi, l’acheteur évite toute mauvaise surprise lors de la remise des clés.

Quand réaliser un état des lieux acquisitif après le compromis ?

L’état des lieux acquisitif doit idéalement être effectué quelques semaines avant la signature de l’acte authentique. Cela permet de vérifier que le bien est toujours dans l’état dans lequel il a été vendu, avant que l’acheteur prenne possession des lieux.

Ne tardez pas ! Il est recommandé de réaliser l’état des lieux acquisitif 2 à 4 semaines avant la signature de l’acte de vente. Cela laisse suffisamment de temps pour identifier et résoudre d’éventuels problèmes avant l’officialisation de l’achat.

Quelles différences avec un état des lieux classique ?

Un état des lieux acquisitif diffère de l’état des lieux classique (réalisé lors de la location ou de la sortie d’un locataire) sur plusieurs points essentiels :
  • Responsabilité avant la vente : L’état des lieux acquisitif est effectué avant la remise officielle des clés. Il inclut toutes les vérifications nécessaires entre le compromis et l’acte de vente.
  • Inspection des réparations et modifications : L’acheteur doit vérifier que les réparations convenues dans le compromis ont bien été réalisées et que l’état du bien est conforme à celui observé lors de la signature du compromis.
  • Date de réalisation : Contrairement aux états des lieux classiques effectués lors d’une location ou d’une sortie de locataire, l’état des lieux acquisitif se réalise avant la signature de l’acte de vente.

Comment réaliser un état des lieux acquisitif après compromis ?

Étape 1 : Rassemblez les documents liés au compromis de vente
Avant de procéder à l’état des lieux acquisitif, assurez-vous que tous les documents du compromis (réparations convenues, relevés des dernières inspections, etc.) sont à jour. Cela permet de comparer l’état actuel du bien à ce qui a été convenu.
Étape 2 : Faites une inspection complète du bien
Lors de l’état des lieux acquisitif, inspectez toutes les pièces du bien et notez tout défaut ou dégradation, même minime. Les éléments à vérifier incluent :
  • L’état des murs, sols et plafonds (traces d’humidité, fissures, usure).
  • Les équipements (chauffage, cuisine, plomberie, électroménager).
  • Les installations électriques et la plomberie (fuites, courts-circuits, dysfonctionnements).
  • Les fenêtres, portes et autres éléments extérieurs (fermetures, vitrages, état des matériaux).
Ne négligez aucune pièce, y compris les sous-sols, greniers et caves, où des dégâts peuvent être moins visibles.
Étape 3 : Prenez des photos et vidéos
Capturez des photos détaillées et des vidéos des zones clés du bien, notamment celles susceptibles de présenter des dégâts (fissures, humidité, installations électriques). Ces preuves seront indispensables en cas de litige.
Étape 4 : Rédigez un rapport d’état des lieux
Élaborez un rapport complet documentant chaque pièce, avec des annotations sur les éventuelles réparations effectuées ou non et les points nécessitant une attention particulière. Ce rapport doit être signé par l’acheteur et le vendeur. Il est recommandé de faire appel à un expert immobilier pour garantir un état des lieux objectif et impartial.

Quels risques en l’absence d’un état des lieux acquisitif ?

L’absence d’un état des lieux acquisitif peut entraîner plusieurs risques pour l’acheteur, notamment :
  1. Découverte de dommages non visibles lors de l’achat
    Sans un état des lieux effectué avant la prise de possession, l’acheteur pourrait découvrir des dommages cachés ou des défauts survenant entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique. Des problèmes comme des fuites, des moisissures, des fissures structurelles ou des équipements défectueux peuvent apparaître après la vente, et l’acheteur ne pourra pas prouver que ces défauts existaient avant l’achat.
  2. Responsabilité de réparations imprévues
    Sans un état des lieux acquisitif, il peut être difficile de distinguer les dommages causés avant et après la prise de possession. L’acheteur pourrait être obligé de payer pour des réparations qui auraient dû être prises en charge par le vendeur. L’absence de documentation peut entraîner une dispute sur la responsabilité des réparations, en particulier si des travaux ont été convenus dans le compromis de vente.
  3. Litiges sur la condition du bien après l’achat
    L’absence d’un état des lieux acquisitif expose l’acheteur à des litiges avec le vendeur sur l’état du bien après la signature de l’acte. Si des dégâts surviennent entre le compromis et la signature, sans rapport d’état des lieux en place, il sera difficile pour l’acheteur de prouver que les dommages ne sont pas survenus après la vente.
  4. Perte de la garantie de conformité
    L’état des lieux acquisitif offre une garantie que le bien est conforme à l’état décrit dans le compromis de vente. Sans cet état des lieux, l’acheteur pourrait perdre sa capacité à revendiquer des réparations ou une compensation si des défauts majeurs sont découverts après la vente.
  5. Risques financiers et perte de valeur du bien
    En l’absence d’un état des lieux acquisitif, l’acheteur pourrait se retrouver avec un bien qui a perdu de sa valeur en raison de dommages non détectés, ce qui entraînera une perte financière. Des réparations non documentées peuvent coûter cher et réduire l’investissement initial de l’acheteur.
Protégez votre investissement dès maintenant avec un état des lieux acquisitif.

Conclusion : L’importance d’un état des lieux acquisitif après le compromis

Un état des lieux acquisitif est indispensable lors de l’achat d’un bien immobilier. Il vous permet de protéger vos droits en tant qu’acheteur, de garantir que le bien est toujours dans l’état convenu au moment du compromis, et d’éviter toute mauvaise surprise lors de la remise des clés.

Pour plus de sécurité, faites appel à un expert immobilier pour réaliser cet état des lieux acquisitif. Cela vous offrira une assurance supplémentaire et une tranquillité d’esprit avant la signature de l’acte de vente.

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FAQ

Si aucun état des lieux acquisitif n’a été réalisé, il sera difficile de prouver que les dégâts ont eu lieu avant la vente. L’acheteur pourrait être contraint de payer pour des réparations qui auraient dû être à la charge du vendeur. L’état des lieux acquisitif permet de documenter l’état du bien avant la prise de possession, protégeant ainsi les intérêts de l’acheteur.

Sans état des lieux acquisitif, il devient difficile de contester les dégâts ou défauts découverts après la vente. Les risques sont élevés, car sans preuve formelle, le vendeur pourrait contester votre demande de réparation ou réduction du prix de vente. Les photos et vidéos prises lors de l’état des lieux acquisitif sont essentielles pour établir un lien entre l’état du bien avant la vente et son état après.

Oui, l’état des lieux acquisitif est essentiel même si le bien semble en bon état au moment de la signature du compromis. Des problèmes peuvent survenir entre la signature du compromis et l’acte final, comme des dommages causés par des intempéries, des fuites d’eau ou des détériorations dues à des activités inaperçues. Un état des lieux acquisitif permet de vérifier que le bien est conforme à ce qui a été vendu, et offre une protection en cas de défauts cachés.

Bien que l’état des lieux acquisitif ne soit pas légalement obligatoire en Belgique, il est fortement recommandé. Cet état des lieux protège les droits de l’acheteur, évite des conflits sur l’état du bien et permet d’éviter des litiges coûteux. Il est conseillé de toujours réaliser un état des lieux acquisitif, de préférence avec l’aide d’un expert immobilier pour garantir une inspection complète et impartiale.

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Rédiger par

Edouard Hennin

Spécialiste de l'immobilier en Belgique, je partage des conseils pratiques pour accompagner propriétaires et locataires. Mon objectif : vous fournir des solutions claires pour protéger vos investissements locatifs. Besoin d’un état des lieux ? Contactez-nous ?!

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